Ce nouveau dispositif est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2009 et sera valable jusqu’au 31 décembre 2012. Ce nouveau régime fiscal permet aux investisseurs, contribuables domiciliés en France, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il est destiné à remplacer les régimes Borloo et Robien à compter de 2010. Il s’applique si :
- vous faites construire ou vous achetez un bien neuf pour le louer pendant 9 ans comme résidence principale avec, un loyer plafonné.
- vous réalisez votre opération dans une zone présentant une demande de logement importante (zones A, B1 et B2). Les investissements en zone C sont exclus.
Ce nouveau dispositif met à votre disposition deux options :
- L’option « Scellier » qui consiste en une réduction d’impôt répartie sur neuf ans. Vous vous engagez alors à respecter des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique du logement.
- L’option « Scellier intermédiaire » avec une réduction d’impôt qui peut être prolongé au-delà de neuf ans pendant trois ou six ans et à laquelle s’ajoute une déduction spécifique sur les revenus de 30 % du montant du loyer. Vous vous engagez alors à louer votre logement dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire dans les conditions de loyers et de ressources du locataire fixés par un décret.
Le cadre imposé par le dispositif
- Les logements concernés sont :
- les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (promesse de vente signée après le 1er janvier 2009) ;
- Les logements construits et ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette demande ;
- Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation acquise entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et transformés en logements, sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition ;
- Les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du 30.1.02), acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, avec réalisation de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03 : JO du 21.12.03).
- les locaux inachevés acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, achevés par le propriétaire du bien, sous réserve que l’achèvement intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du dépôt de la demande de permis de construire ou par exception le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local.
- La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux normes imposées par la législation.
- Vos obligations :
La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement :
- de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
- l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ;
- les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret outre, en secteur intermédiaire, à un locataire sous plafonds de ressources.
- un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.
Les avantages du dispositif
La réduction « Scellier » s’applique dès la première déclaration de revenus suivant votre investissement peu importe l’option que vous retiendrez dans la limite d’un seul logement par an.
Avantage communs aux deux options :
- réduction d’impôt de 25% sur le prix de revient du logement plafonné à 300 000 € répartis sur 9 ans pour les logements acquis ou construits en 2009/2010 ou une réduction d’impôt de 20% sur le prix de revient du logement pour les logements acquis ou construits en 2011/2012.
- chaque contribuable est traité de la même manière, quelle que soit sa tranche marginale d’imposition.
- si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
Quelles différences entre les deux options ?
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L'option Scellier |
L'option Scellier Intermédiaire |
> pas de plafond des ressources des locataires
> location possible à un membre de la famille, ascendant, descendant, à condition que ce dernier soit détaché du foyer fiscal
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> lorsque le logement reste loué après la période d’engagement de location de 9 ans, réduction d’impôt annuelle supplémentaire de 2% du prix de revient du logement pendant 3 ans. Prolongeable une fois, sous réserve de louer le logement à des locataires sous plafonds de ressources et à respecter des plafonds de loyers, soit 12% de réductions d’impôts supplémentaires
> une déduction spécifique sur les revenus : 30% d’abattement sur les loyers perçus, sous réserve de louer le logement à des locataires sous plafonds de ressources et à respecter des plafonds de loyers
> impossibilité de louer à un membre de la famille, ascendant, descendant, même détaché du foyer fiscal |
Les différents plafonds imposés par la loi
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Scellier, il faut obligatoirement que l’investissement locatif soit réalisé dans une zone éligible au dispositif Scellier à savoir :
- Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton), le Genevois français ;
- Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, ainsi que les villes d’Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, le pourtour de la Côte d'Azur, les DOM, la Corse.
- Zone B2 : le reste de la zone B c'est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres communes chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.
Plafonds de loyer :
Si vous concluez le bail de location en 2009, les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont les suivants :
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Plafonds de loyers mensuel en €/m² |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
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Option Scellier |
21.65 € |
15.05 € |
12.31 € |
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Option Scellier intermédiaire |
17.33 € |
12.04 € |
9.85 € |
Plafonds de ressources :
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt établi au titre de l’avant-dernière année précédent celle de la signature du bail.
Si vous concluez le bail de location en 2009, le revenu fiscal de référence de l’année 2007 du foyer locataire doit être inférieur aux plafonds de ressources suivants :
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Plafond de ressources – option scellier intermédiaire |
Zone géographique du logement |
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Composition du foyer locataire |
Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 (en €) |
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Personne seule |
43 753 |
32 499 |
29 791 |
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Couple
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65 389 |
47 725 |
43 749 |
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Personne seule ou couple ayant une personne à charge
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78 602 |
57 135 |
52 374 |
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Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
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94 153 |
69 146 |
63 384 |
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Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
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111 459 |
81 156 |
74 394 |
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Option Scellier intermédiaire
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125 421 |
91 544 |
83 916 |
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Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
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+ 13 979 |
+ 10 398 |
+ 9 531 |
Exemples chiffrés selon l’option choisie
OPTION SCELLIER :
- Acquisition en 2009
Vous achetez un appartement d’une valeur de 160 000 € que vous mettez en location en septembre 2009. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt d’un montant total de 40 000 € (prix de revient du bien x 25%) répartie sur 9 ans soit 4 444 € par an (réduction d’impôt de 40 000 € / 9 ans).
- Acquisition en 2011
Un investissement identique de 160 000 € permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 32 000 € (prix de revient du bien x 20%) répartie sur 9 ans soit 3 556 € par an (réduction d’impôt de 32 000 / 9 ans).
OPTION SCELLIER INTERMEDIAIRE :
Pour bénéficier des avantages supplémentaires de cette option, vous devez respecter des plafonds de ressources des locataires imposées par la loi et prolonger la durée de location au-delà de 9 ans par période de 3 ans renouvelable une fois.
- Acquisition en 2009
Vous achetez un appartement d’une valeur de 160 000 € que vous mettez en location en septembre 2009. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt d’un montant total de 40 000 € (prix de revient du bien x 25%) répartie sur 9 ans soit 4 444 € par an (réduction d’impôt de 40 000 € / 9 ans).
Si la location se poursuit au-delà de la 9ème année, pour trois ou six ans supplémentaires, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2 % par an. Cette réduction peut atteindre 19 200 € sur 6 ans (prix de revient du bien x 12%) soit 3 200 € supplémentaire par an pendant 6 ans.
- Acquisition en 2011
Un investissement identique de 160 000 € permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 32 000 € (prix de revient du bien x 20%) répartie sur 9 ans soit 3 556 € (réduction d’impôt de 32 000 € / 9 ans).
Si la location se poursuit au-delà de la 9ème année, pour trois ou six ans supplémentaires, vous bénéficiez de la réduction d’impôt supplémentaire comme indiqué ci-dessus. |